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  Immobilien verkaufen/vererben: Vermeidung der Besteuerung

Steuerrechtlich greift bei Immobilien das Belegenheitsstaats-Prinzip nach OECD-Abkommen: Erträge aus Immobilien werden dort besteuert, wo diese Ansässig sind- also Ihren Standort haben-, unabhängig davon, wer - in welchem Land- Eigner der Immobilie ist. Im Rahmen des Verkaufs oder Vererben einer Immobilie besteht jedoch die Möglichkeit, das eine ausländische Gesellschaft Eigner der Immobilie wird und bei Verkauf oder Vererben nicht die Immobilie selbst übertragen wird, sondern lediglich die Anteile der ausländischen Kapitalgesellschaft. In einem solchen Fall erfolgt die Besteuerung im Sitzstaat der Auslandsgesellschaft und nicht im Ansässigkeitsstaat der Immobilie. Infrage kommt eine Liechtensteiner AG als Holding oder eine vermögenshaltende Stiftung in Liechtenstein, ergänzend eine GesmbH  in Österreich oder eine zyprische Limited. In allen Beispielen fällt keine Erbschaftssteuer an, bei Verkauf der Anteile in Liechtenstein und Österreich keine Besteuerung, auf Zypern  maximal 10% Steuern, wobei auch eine steuerfreie Gestaltung möglich ist. Im z.B. Deutschen Grundbuch ist keine Änderung erforderlich. Damit entfällt auch eine Meldung an den deutschen Fiskus.

Der steuerlich optimale Fall wäre, wenn im Vorfeld des Erwerbs eine Auslandsgesellschaft gegründet wird und als Eigner der Immobilie auftritt. Etwas komplizierter wird die Angelegenheit, wenn eine bestehende Immobilie auf die Auslandsgesellschaft übertragen werden soll.

Die Gebühren bestehen aus den Gründungs-und Verwaltungskosten der jeweiligen Auslandsgesellschaft sowie die Maßnahmen zur Übertragung einer Immobilie. Besonderes Augenmerk muss auf die Gestaltung der Auslandsgesellschaft gelegt werden, um die Annahme des Gestaltungsmissbrauchs zu verhindern. Zu beachten ist zudem der Zufluss der Dividenden der Auslandsgesellschaft an den Nutznießer und die Vermeidung der Besteuerung.

Über uns

Wir sind eine englische Steuerkanzlei im Netzwerk internationaler Steuerberater und Rechtsanwälte (LowTax-Network) mit dem Interessensschwerpunkt "internationale Steuergestaltung für natürliche und juristische Personen". Mithin beschäftigen wir uns mit ausländischen Firmengründungen für Mandanten aus Europa (zentral Deutschland,Österreich,Spanien,Dänemark und Norwegen) sowie Mandanten aus Großbritannien und der Schweiz. Eingehende Anfragen beantworten entweder unsere Steuerspezialisten für die einzelnen Länder oder wir leiten an die zuständige Kanzlei im Netzwerk weiter. Weitere Interessensschwerpunkte unserer Netzwerkpartner sind:

Wenn Sie Fragen zu einer Steuergestaltung haben,senden Sie uns bitte eine E-Mail oder rufen Sie uns an.

Im Rahmen der internationalen Firmengründungen installieren wir keine "Scheinfirmen" im Sinne (Annahme des mutmaßlichen Gestaltungsmissbrauchs gemäß den Steuergesetzen der Länder). Vielmehr installieren wir mit einem "qualifizierten Geschäftsbetrieb" (kein Briefkasten im Sinne) und im Rahmen von Treuhanddiensten mit einem ständig präsenten Treuhänder, der während der gesamten Vertragslaufzeit als "realer Direktor" der Gesellschaft auftritt oder einen "angestellten Direktor" im Sitzstaat der Auslandsgesellschaft, mit Angestelltenvertrag, mithin Abführung von Lohnsteuer-und Sozialabgaben.

Beratung Mittelstand und Konzernebene

Mittelständische Unternehmen und/oder Konzerne legen bei der Steuergestaltung Wert auf völlig legale Konstellationen, die einer Nachprüfung in Jedem Falle standhalten. Aufgrund vorhandener Strukturen werden selten Treuhand-Lösungen in Anspruch genommen. Vielmehr werden bei Betriebsstätten-(Teil)-Verlagerungen und/oder im Rahmen von Zwischenholdings, qualifizierte Geschäftsbetriebe im Ausland installiert, mit Stellung eines Geschäftsführers und Anmietung von entsprechenden Büroräumen. Häufig spielen bei aktiven Gesellschaften neben der steuerlichen Frage, Faktoren wie Produktions- und/oder Lohnkosten eine entscheidende Rolle. Dieses erfordert im Rahmen der Beratung eine andere Herangehensweise, auch unter Berücksichtigung bereits vorhandener Strukturen im In-und Ausland. Gerade bei mittelständischen Unternehmen oder Konzernen kommen steuerliche Gestaltungen im Rahmen von Zwischenholdings besonderer Bedeutung zu, um u.a. die Dividenden der aktiven Betriebsstätten möglichst steuerfrei oder steuerminimiert innerhalb der Konzernebenen zu vereinnahmen. Auch haben wir es in diesem Kontext häufig mit aktiven Betriebstätten in mehreren Ländern zu tun, die eine steuerliche Optimierung im Gesamtkonzern benötigen. Gerade diese Mandantengruppe profitiert vom LowTax-Network, da im Rahmen derartiger Gestaltungen verschiedene Steuerspezialisten aus den verschiedenen Ländern zusammenarbeiten müssen und es dennoch eine übergeordnete "Organisations-Beratung" z.B. über die ETC geben muss. Ebenfalls muss die übergeordnete Organisation-Beratung über Spezialisten im internationalen Steuerrecht verfügen. So bringt es dem Mandanten z.B. Deutschen Mandanten in diesem Kontext wenig, einen Deutschen Steuerberater zu bemühen, der sich im internationalen Steuerrecht wenig auskennt und ausländische Berater in die Gestaltung einbezieht.

Andererseits sind große internationale Steuerkanzleien nicht immer der geeignete Partner für diese Zielgruppe: Zu teuer,zu bürokratisch, wenig flexibel.

Englische Mandanten

Neben der Steuergestaltung übernehmen wir für englische Mandanten (natürliche Personen, UK Limited) Buchhaltung und Jahresabschluss. Dieser Service richtet sich insbesondere an deutschsprachige Mandanten, die in England Ansässig sind im Sinne und/oder in England eine Gesellschaft unterhalten. Mandanten aus Deutschland und Österreich unterstützen wir darüber hinaus in der Zuteilung der englischen NHS und NI-Nummer sowie der Anmeldung Ihrer Gesellschaft als Arbeitgeber.

 

 

 

 

 
 
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